两会结束万达、佳兆业等房企2015年将如何奔跑？

今天，2015年两会完结，李克强总理的报告早已给房地产发展订下基调。万达、万科、佳兆业、恒大、融创、方兴早已开始犹豫的房企们，2015又是一场营销大战。

房地产行业的残暴生长虽告一段落，但是房企求发展的野心丝毫减。2015年是房企转型关键年，谁摔对了点，谁才能跑得更加近。为了吞并转型这场考验智慧和耐力的马拉松，即使刚进年两个多月，千亿级房企、百亿级房企都已是十分辛苦，他们忙着转型、忙着制订年度目标、忙着招兵买马、忙着调研，马不停蹄地拓展新的业务增长点忙着制订年度目标关键词：大力加码制订年度目标一向是各家房企年初的重头戏。很多房企会自由选择在1、2月年度总结会上制订新的一年的年度销售目标。

去年，由于市场成交价下降，房企销售目标完成率不欠佳，于是今年房企年度销售目标的制订最为受到外界注目。去年销售业绩突破2400亿元并沦为房地产行业新的一哥的绿地集团，今年房地产目标业绩加码至2800亿元。其中，绿地海外销售收入目标300亿元。万达2015年的经营主要目标是全集团资产6100亿元，收益2740亿元。

商业地产开业26个万达广场、14间酒店。在千亿级房企中，恒大今年年度目标的加码幅度也最为引人注目。

今年年初，恒大发布公告表明，今年的销售目标为1500亿元，较2014年的目标提升400亿，同比大幅提高36.4%，是上市以来提升幅度最低的一年。据理解，2009到2014年，恒大销售目标分别为300亿元、400亿元、700亿元、800亿元、1000亿元、1100亿元，呈圆形大幅稳定增长趋势。而恒大上市六年来，年年超额完成销售目标。

此外，碧桂园、新城控股、合景泰富、首创置业、禹州地产、华润置地等也都已在去年业绩的基础上加码制订了新的一年的销售目标。其中，碧桂园2015年度的销售目标将较2014年度减少5%至10%。

评论：去年，不少房企年度销售目标完成率没超过100%，甚至还包括一些大型品牌房企，不过今年依旧有不少企业在制订年度目标时大幅度加码。全国政协委员、泰禾董事长黄其森的观点或许代表了很多企业制订年度目标时的考量。

黄其森近期回应：根据我们的辨别，2015年的市场认同要比2014年要好。原因是降息、降准以及各地方政府的政策调整，对房地产市场基本面不利好。

另外一个是预期的挽回，经过1年多的消化，大家对中国经济、房地产转入新的常态有了更佳的预期。不过，也并不是每家大型房企都在大力加码。

万科高管就曾回应，转入2015年，万科会执着规模，甚至要对单纯性规模扩展维持所持警觉。有分析人士称之为：这与万科正求诛转型有关，大船无以掉头，自身规模往往不会减少转型可玩性。整天调研、拿地关键词：一、二线城市、海外2015年1-2月，万科的拿地热情高涨，今年1-2月，万科追加项目超过9个，项目所在城市还包括成都、上海、南京、杭州、徐州、扬州等，其中仅有1月的需缴纳地价款就超过68.83亿元，较去年同期大幅提高，并超过自去年下半年以来的峰值。

同时，万科一改为以往小股策画模式，多个项目享有100%权益。万科今年年初拿地城市多为一、二线城市。

如今，某种程度是万科这类大型企业，中型房企对一线城市的扩展性欲也十分反感。在上海，近期武汉摩码置业（当代置业）击败了十多家实力雄厚的房企，顺利竞得闵行区江川社区01、02单元52-03宅地，成交价总价17.35亿元，溢价95.6%，楼板价18777元/平方米，这一楼板价创下了该区域历史土地成交价价格纪录。据理解，此次为当代置业首次通过招拍挂拿地转入上海。有一点注目的是，房企的目标并某种程度射击了国内一、二线城市，今年房企的上岸声势将较往年更加庞大。

不少房企在此前扩展了首批海外项目后，当前还在为更大范围的上岸战略做到打算。今年2月，保利集团公司高管一行回国澳大利亚墨尔本、悉尼等主要城市展开了项目调研。保利集团董事长徐念沙在调研时认为，要牵头有声誉的本地合作方合作投资研发，减少我方研发风险；要在变化的市场环境中找到新的机会，不要只在一个海外国家发展，可以用小规模多点式的投资尽早构建布点。

评论：今年刚刚进年，上海优质宅地就拍得高价，并有房企首次扩展上海，这从侧面体现出有房企对一、二线城市楼市的信心。可以意识到，在2015年，一、二线城市将仍然是房企主战场。

与此同时，由于去年海外项目的销售业绩令其国内房企行业名列经常出现新的变化，滋味甜头的房企对于这项新的业务增长点的热情将持续加剧。部分企业的海外销售目标甚至在以50%的增长幅度加码。海外项目在2015年的房企竞争中终将占有更加最重要的地位。

整天转型关键词：要摔对点在转型这场马拉松比赛中，只有摔对了点，才能跑得更加近。万达就是独特的例子，2015年万达要开始第四次，也是范围更加甚广、力度更大的一次全新转型。

万达集团转型分成两方面，从空间上看，就是指中国企业转型为跨国企业；从内容上看，就是指以房地产居多的企业转型为服务业居多的企业。有一点注目的是，今后万达商业地产要实施新的发展模式，同时减缓发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业，到2020年构成商业、文旅、金融、电商基本非常的四大板块，完全构建转型升级。今年年初，绿地集团董事长张玉良曾回应，未来五年，绿地将减缓构成3+X产业集群的总体布局，其中3是以房地产为核心的城市综合开发产业集群、消费及生产性服务业产业集群和金融投资产业集群，X是新兴产业培育。

绿地计划今年还要再行签下7条地铁线，总量将超过10条。张玉良回应，投资地铁，是期望以地铁作为绿地业务转型的最重要突破口，对未来房地产的经营、绿地的建设施工，以及地铁涉及资源的长年运营，将是一个根本性的契机。此外，绿地集团还射击中国消费结构升级的红利，将其商业板块的触角早已伸展大消费领域。

万科的转型声势也十分庞大。其中较为最重要的一是合伙人制度，二是开始尝试小股策画，三是除住宅地产外，全面转入商业、产业、养老地产。

恒大集团的跨界则更加完全，目前其业务除了房地产，更加牵涉到饮用水、农牧业、能源、传媒、娱乐、体育、美容整形等多个行业。评论：转型早已沦为中国房地产行业的新常态。

房地产黄金十年过去，面临上行的行业利润，房企必定要找寻新的业务增长点，当前一些大型房企的转型方向主要还包括物流地产、文化、养老、医疗、城市设施等。不过要留意的是，隔行如隔山，房企转型不仅要根据市场需求，还不应充分发挥自身优势，比如已享有的客户优势。

整天卖房关键词：守住先机近日，众多房企争相发布2月销售业绩，其中首创置业、融创、奥园等房企首两月销售金额同比下跌，越秀、恒盛、富力等房企首两月的销售业绩则同比上升。根据首创置业3月4日的企业公告，累计2月28日，首创置业1、2月份总计构建签下金额18.4亿元人民币，同比下降105.8%，签下面积大约19.9万平方米，同比下降95.9%；融创中国3月5日发布的首两月销售业绩数据表明，1-2月，集团构建合约销售金额人民币109.2亿元，同比快速增长28%，合约销售面积大约46.2万平方米；同日发布销售业绩的奥园地产数据也表明，2015年首两个月总计构建予以审查合约销售金额大约人民币17.7亿元，同比快速增长大约28%。克而瑞分析师杨燕认为，不受春节影响，近期市场成交量显著走低，但也有部分房企通过大力营销取得不错业绩，如首创置业的管理层先前就曾回应，2015年首创重点推盘窗口月份为3-4月份，6-7月份，9－10月份。为了更佳的应战市场，很多房企争相拿走了小户型、较低总价房源来更有购房者。

评论：当前，一些早已加码年度销售目标的企业，为了已完成目标，即使是年初楼市淡季也不退出业绩快速增长的机会，大力去库存，因此才不会赶在金三银四房企集中于放量销售前抢占市场。整天招兵买马关键词：新的雄心壮志和楼市旺季有金三银四的众说纷纭一样，聘用也有金三一说道。春节过后，房企正在一旁跑马圈地，一旁招兵买马。而分析一个企业年初公布的聘用信息，大体就可以借此了解到一个企业新的一年的雄心壮志。

产于在各地的宝龙城市广场在新年里有各种岗位必须补足人员。据理解，宝龙地产目前已在全国26个城市布局了55个项目，自2010年初将总部迁到上海后，已在上海顺利布局闵行七宝，浦东曹路、浦东临港、奉贤南桥、青浦新城、青浦华新、宝山罗店以及嘉定、闵行吴泾九个项目。

随着这些项目相继开业，宝龙将之后广纳贤才。近期一则万达高薪聘用86后新媒体编辑的消息也在业内引起热议。

据理解，该职位负责管理万达集团、微信等涉及新媒体产品的内容编采、策划纸盒与宣传推展。有分析人士认为：目前房企的微信号很多，但大多缺少文化感觉，和营销也没打因应战，不过看见房企在新媒体板块高调聘用，令人不已期望未来不会有令人眼前一亮的作品。三月伊始，德佑链家强强合力的消息震撼了全行业，双方所打造出的中国最大规模的房产经纪企业新的链家大平台当前也进行了高调聘用。

新的链家大平台2015年将追加200余家门店，年度业绩超过20亿、在上海的市占率目标约20%以上。其发布的待遇也十分更有人：除了薪资加提成，沦为合伙人后还能享用利润收益。正在大力招兵买马的还有沪上地产主流媒体。处在转型期的新闻晨报《地产星空》目前正在聘用运营总监、品牌总监、大数据经理、新媒体编辑、地引人员等众多岗位，人才需求量超过百人。

一旦应聘者推荐或引荐顺利，将能取得高额奖金。更加有一点注目的是，其自居互联网企业创业团队的标签，也让外界对地产星空的这次招兵买马充满著奇怪。评论：房地产行业经历了去年的高管辞职潮，人才分流现象引发了整个行业的推崇。

本周，一家千亿级房企46岁的明星经理人辞职创业时回应：我还跳跃在追赶梦想的道路上。这对于房企也是一个救赎：如何让员工在与企业的联合茁壮中也能构建自身的梦想。专家观点部分千亿级企业转型不应大位字当先丁祖昱易居（中国）有限公司有限公司继续执行总裁我对于千亿级房企的转型有几点建议，再行来看中海。

从自身发展角度来讲，中海有可能是2014年千亿企业中少数仍能维持一定利润率的企业，2014年平均拿地价格仅有占到销售价格的25%，这还得得益于他的投资策略、融资成本以及成本掌控。当然中海在千亿企业年增长率是最快的，近三年填充增长率大约为17%。稳字当先，奇特损失了发展速度，但又保证了中海需要做到的比较每每。

我对中海的转型建议，还是要之后稳字当先，之后利用自身的投资优势、融资能力和成本控制能力在主流一二线城市之后扩展。万达去年对外公布的最主要转型是电商O2O。

对于万达商业的转型，我指出，关键在于要把思路从宽产品改向轻客户。正如阿里巴巴，极大的客户量才是阿里确实的价值。如果今天万达能改变思路，不讲物业规模、商场数量、资产价值，而谈通过旗下的商业、写字楼、住宅、文旅项目享有了多少客户，能将这些客户用什么样的方式串联在一起，如何大大地基于他们所处的地理位置去考古客户，引领和符合他们的市场需求，这才能反映出有万达今天的确实价值。

一、二线城市仍将是房企主战场陈啸天亿翰智库董事长2014年市场调整对房地产行业导致的影响，无论是一、二线城市还是三、四线城市都必须经过一段时间调整才能渐渐转好，而一、二线城市因为人口、产业、资源等多方面的绝对优势，不会比三、四线城市市场的调整时间要较短。从我们的一手调研资料来看，大多数三、四线和能级更加较低的县市都不存在供应不足的问题，而且人口和产业承托严重不足，市场存量无法较慢消化。2015年春节期间，返乡置业的下滑也直观的反应了这一结论。

可以意识到，未来，最少2015年，一、二线城市市场将依然是房企争夺战的主战场。关于市场，亿翰创建的房地产行业周期模型，充份反应了近年来房地产行业演进的基本逻辑：自2011年年初开始展开房地产调控抨击，倒数16个月，造成市场需求越积越多，新开工越来越少，2012年一季度调控放开，此后20个月市场需求可怕获释、房价报复性声浪，再一在2014年2月市场需求后继力弱，行业经常出现拐点，大趋势一路上行，去年第四季度中央大力救市强迫出有积蓄旋即的购房市场需求，使得如今市场更加贞低迷。

根据行业周期模型，我们可以推测，如果中央没更大的调控动作，2015年第二季度市场将渐渐经常出现探底过程，三、四季度开始下行声浪。总的来说，2015年会好于2014年，且下半年不会好于上半年。

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