深圳非住宅交易10月起将征税商业地产“闻风”降价

商业地产将按评估价征收深圳两部门牵头收到通告：存量非住宅类房产交易10月1日起按计税参考价征收日前，深圳市地税局、市规划和国土资源委员会牵头收到通告，将对深圳范围内的存量非住宅类房产交易实施按计税参考价格规定计征收。该措施将于今年10月1日起继续执行，有效期五年。我市10月1日起对存量非住宅类房产交易实施按计税参考价格规定计征收。

二手商业地产成交量短期或将下跌。图为福田中心区写字楼。该份由深圳市地方税务局、深圳市规划和国土资源委员会牵头收到的通告中特别强调，存量非住宅类房产交易的计税价格，不应以交易双方签定的合约价格为依据，但申报的成交价价格高于深圳市制订的计税参考价格且无正当理由的，将按计税参考价格核定计征。据报，存量非住宅类房产交易计税价格，由市地税局和市规划国土委委托市房地产评估发展中心根据房屋的坐落于地点、建筑结构、历史交易价格或修建价格、同类房屋先期交易价格等因素制订，依照房地产估价涉及规范和标准评估得出结论。

这个措施继续执行后，将最大限度地回避此类房产在交易过程中的低报、虚报价格等暗箱操作者手段。从网上记者看见，目前，深圳市规划和国土资源委员会门户网站（http：//www.szpl.gov.cn/）和深圳市地方税务局门户网站（http：//www.szds.gov.cn/portal/szds/index.htm），这两大官方门户网站皆为市民获取存量房交易计税参考价格的查找服务，市民只要输出房产证记述的身份证号和房地产证号，就可即时查找。二手商业地产交易按评估价征收或引起末班车效应中心区二手写字楼闻风降价坊间关于商业地产按评估价征收的传闻再一落地，市地税局和规土委昨日牵头发布公告证实了上述传闻。

业内人士回应，二手商业地产成交量短期或将下跌，之后又将长年正处于冰冻期，一手物业间接获益。有客户不愿降价转让深圳市地税局和规土委昨日牵头发布公告称之为，自10月1日起，我市范围内的存量非住宅类房产交易成交价价格显著偏高且无正当理由的，实施按计税参考价格核定计征各项税款。虽然关于商业地产按评估价征收的传闻有数数月，但是该公告依然在坊间引发了较小震动。

隔天我们就把这个消息通报了我们的客户，期望他们能有心理准备和适当对策，深圳中原地产商铺部营业总监肖霄昨日拒绝接受记者专访时说，政策实施反而是件好事，以免市场经常出现过多的猜测。而手中持有人两套写字楼和一套商铺的杨先生心中有些心碎，他昨日向记者回应，自己有一套写字楼卖的较为早于，如果按照评估价征收，交易成本将十分低，想近日削价转让。另外两套商用物业因为近期出售，离市场价较将近，可以再行持有人。

昨日记者同时了解到，福田中心区不少二手写字楼价格有较大幅的暴跌，其中就有部分业主闻风而动，如国际商会大厦近日成交价价格为3.7～3.8万元/平方米，去年同期的价格水平为4.2万元/平方米；8月上旬，卓越大厦一中高层面积300平方米的2个单位的成交价为3.8万元/平方米，其年初的价格在4～4.2万元/平方米之间。肖霄回应，投资商业地产的客户实力较强，心态好的长线投资客会自由选择封盘从容；但是不回避部分担忧政策实行后交易成本大幅提高而造成收益上升的短线投资客，则自由选择降价走货，落袋为安。

或引起成交量轻微波动从公告公布到实行，只有一个月多一点时间，否不会引起市场成交量的轻微波动？美联物业全国研究中心主任何倩茹昨日回应，目前成交量和成交价价格都比较平稳。预计新政的消息实施后，或引起末班车效应，9月份商业地产的成交量不会拉高，到10月份很快降至冰点，将衰退一半以上。据美联物业昨日获取的统计数据，6～8月，深圳一手商铺月均成交价200套、1.3万平方米，二手商铺月均成交价520套、4.5万平方米；一手写字楼月均成交价15套、2600平方米，二手写字楼月均成交价100套、1.4万平方米。一二手商业物业成交量差距占优势，预计后期这个差距将逐步增大。

世华地产商业部区域总监陈超昨日预计，短期内将使市场的成交量急剧下降，不回避部分片区倒数经常出现零成交价的状况。肖霄指出，按照评估价征收，对于写字楼可操作性略强，而商铺定价的差异化十分大，即使是邻接街铺，也不会因为展出面、人流量、业态、经营等细节对价格产生极大影响。例如门口处的铺位与拐角处铺位的价格有可能差距10倍，这就拒绝在制订评估价时要更加精细、精确，因此操作者可玩性更大。

对于后期成交量，他回应，商业地产业主不是刚刚须要，长线投资为主，会经常出现大幅度挤兑的现象。一手物业间接获益据报，目前商用物业基本都是按照完整价过户，据美联物业昨日的分析，按照原价过户，可以避免营业税、个人所得税、教育费可选、城建确保税以及土地增值税。

其中，土地增值税是仅次于头，按商用物业的过户价和完整价的价差征税，征收幅度按价差的额度来定，30%～60%平均。如果开始按评估价征收，则绕行不出土地增值税了，交易成本将大幅提高，特别是在是商铺，有的之前几千元/平方米，现在卖给8万、10万元一平方米，价差越大税费越高。

肖霄指出，相对而言，一手商业这方面的税费没，因而更加具备吸引力。目前南山中心区一手和二手的成交量非常，之前二手商业成交量为意味著主力。

何倩茹回应，交易税费的减少，不会减少一手物业在市场上的竞争力，未来一手写字楼有可能在市场上更加走俏。

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